SETTEMBRE PAG. 58 - La vocazione logistica dell’Adda Martesana

 

 

L’area Est Milano ha tutte le carte in regola per intercettare la domanda logistica della ripresa post-pandemia. Connessioni, attività intermodali, prossimità ad un enorme bacino di consumo i driver per intercettare la crescita di un mercato immobiliare logistico in mutamento.  

 

Inserita nel cosiddetto “quadrilatero della logistica”, l’area che va da Novara a Milano e da Piacenza a Tortona, all’interno della quale si registra un altissimo livello di concentrazione e polarizzazione delle realizzazioni immobiliari a uso logistico, la Zona Est Milano, presenta tutte le caratteristiche in termini di dotazioni infrastrutturali, terminal intermodali, vicinanza con un bacino d’utenza metropolitano, tale da renderla attrattiva per quelle aziende che cercano luoghi dove localizzare le proprie attività per accrescere la competitività nel mercato di riferimento. Un nuovo report redatto dall’Ufficio Studi Gabetti ha analizzato l’andamento del settore industriale e logistico dell’area, meglio definita come Adda Martesana, con l’obiettivo di individuare quali possono essere i driver di sviluppo dell’area per questi due settori e le potenzialità ai fini di investimento.

“A seguito della pandemia da Covid-19 e della conseguente impennata delle vendite online dovute ai lockdown, le attività logistiche hanno avuto un ruolo di grande importanza nell’assicurare una continuità di rifornimento di beni di ogni categoria, con un conseguente dinamismo in termini di volumi di investimenti, transazioni, nuove realizzazioni e di innovazione tecnologica di prodotto e allestimento - spiega Luca Blasi, Direttore Generale Gabetti Agency - Questo si traduce nel fatto che le attività di logistica sono quelle che, più di altre in questo periodo storico, producono domanda di territorio e di immobili tanto da potere diventare un elemento chiave nelle operazioni di rigenerazione urbana e territoriale”.

In generale, come evidenziato in più occasioni dall’Osservatorio sull’Immobile Logistico della Luic Business School, l’attrattività dell’area logistica milanese è data dalla quantità e la dinamica degli immobili a uso logistico che nel corso degli ultimi quindici anni sono stati realizzati, tanto da farne il principale mercato nazionale per questo tipo di servizi, in virtù della dimensione dei consumi e delle attività produttive svolte all’interno. Considerate una sorta di “zone logistiche spontanee”, in cui l’insediamento dei vari operatori logistici e del trasporto ha favorito lo sviluppo di importanti sinergie, rappresentano circa il 30% del totale nazionale degli spazi in uso agli operatori del settore.

L’area di studio definita come “Area Est Milano”, nello specifico, è costituita, oltre che dalla porzione Est del capoluogo lombardo, da 33 comuni che si dispongono lungo le tre direttrici dell’Asse Padana, della linea metropolitana milanese e quelli appartenenti al bacino dell’Adda. Un territorio particolarmente rilevante dal punto di vista manifatturiero e logistico per la presenza di importanti infrastrutture per la mobilità di merci e persone, quali la Linea 2 della Metropolitana Milanese e la statale 11 Padana Superiore, la linea ferroviaria a Segrate, la Milano-Venezia, la A58 nota con l’acronimo TEEM (Tangenziale Est esterna di Milano) e la BreBeMi (A35).

“Negli ultimi 10 anni, l’area è stata inoltre interessata da interventi di ampliamento della rete viabilistica che hanno reso possibile una riduzione dei tempi di viaggio tramite automezzi, rendendola ancora più attrattiva dal punto di vista logistico,” sottolinea Paolo Consoli, Strategic Advisor Lombardia Industrial & Logistics di Gabetti Agency.

Oltre alle infrastrutture viarie, l’Adda Martesana è dotata di infrastrutture logistiche in cui è possibile effettuare operazioni maggiormente diversificate rispetto alla semplice funzione di stoccaggio, come le piattaforme di transito. Nell’area sono presenti ben due piattaforme di transito (Terminal Intermodali), una a Melzo e l’altra a Segrate, entrambe ben integrate all’interno della rete ferroviaria e, soprattutto, alle due arterie sopra citate.

Per quanto riguarda la composizione della domanda di immobili a uso produttivo – logistico, stando ai dati del rapporto, le richieste di immobili per il territorio della Martesana riguardano per un 70% insediamenti di attività logistiche e per un 30% immobili di attività industriali. In ambito logistico, i tagli dimensionali più richiesti sono tra i 5.000 e i 10.000 mq, soprattutto da clienti medio-grandi che vogliono servire un bacino locale oppure da grandi clienti che, avendo più siti, con questa base vogliono servire una zona ben delimitata. A livello di location si prediligono quelle nei comuni in prossimità delle principali arterie stradali che attraversano l’area e, in particolare, la Cassanese, la Rivoltana, la Tangenziale Est Milano (A52), la TEEM, la A35 BREBEMI, la A58. Un’altra tipologia richiesta è quella dei grandi spazi, oltre i 10.000 mq all’interno di Hub logistici. In questo caso si tratta di grandi clienti, che guardano ai comuni sulle arterie principali, entro i 500 m. dai raccordi. Per le imprese medio piccole, che si collocano su metrature tra i 2.500 e i 3.500 mq, l’ambito più richiesto è quello che si estende lungo le principali vie di comunicazione: autostrada A4, Padana Superiore, Cassanese e Rivoltana, soprattutto nel tratto tra Cinisello Balsamo e Cassina de’ Pecchi. Questo è dovuto alla necessità di facilitare il raggiungimento della sede di lavoro ai lavoratori che provengono da Milano o dai comuni che si collocano lungo la linea della metro.

Altro fattore che può incidere nella scelta di un comune da parte di un’impresa è la presenza di manodopera specializzata. Da un punto di vista qualitativo, soprattutto le società multinazionali cercano delle evidenze in termini di classificazione e risparmio energetico degli edifici.

Per quanto riguarda l’offerta di immobili a uso logistico nell’area di interesse, è stata effettuata una mappatura al primo trimestre del 2021. Complessivamente, le categorie legate al settore produttivo (magazzino - produttivo, produttivo, terreno industriale/artigianale) coprono circa il 65% dell’offerta, mentre quelle legate alla logistica (immobile logistico e magazzini) il restante 35%.

Tra i versanti maggiormente interessati dalla presenza di vacancy di immobili logistici si evidenziano il tratto autostradale della A-51 Torino-Venezia tra Gessate e Trezzo sull’Adda, le due dorsali (che da Milano vanno in direzione Melzo (SP 103) e Liscate (SP 14), la SP 161 da Vignate verso Settala. Una discreta presenza si rileva anche nell’area tra Vimodrone e Gorgonzola e nel versante di Sud Ovest dell’area. Gli sviluppi di dimensioni rilevanti, con metrature a partire dai 20.000 mq dove si collocano i grandi HUB industriali e logistici di operatori nazionali e internazionali attivi su macroaree, interessano in maggior misura tutta la BREBEMI che da Melzo si estende verso Brescia.

I comuni dove si concentra una superficie rilevante di offerta disponibile sono Trezzo sull’Adda, con circa 120 mila mq, Trezzano Rosa e Settala, con oltre 70 mila mq, seguiti da Peschiera Borromeo, Cambiago, Segrate, Cassina de’ Pecchi e Vignate, con una superficie compresa tra i 60 e i 68 mila mq.

Le 8 grandi piattaforme logistiche di taglio medio grande, tra 20.001 e i 40.000 mq, si distribuiscono fra l’area centrale dell’Adda Martesana lungo le arterie della Rivoltana e della Cassanese nei comuni compresi tra Liscate, Melzo, e Cassina de’ Pecchi e nel tratto autostradale a Nord Est dell’area. Interessante il dato relativo alla classe energetica degli edifici (disponibile per circa il 70% del campione), vista la sempre più crescente importanza della sostenibilità. Oltre il 70% degli immobili, si trova nelle classi meno performanti (68% in classe energetica G, 3% in classe F). Seguono in ordine crescente di classe: 10% in classe E, 9% in classe D, 5% in classe C, 1% in classe B e 4% in classe A.

“Il fatto che circa il 70% degli immobili sia in classe G ed F significa che gran parte dell’offerta di immobili logistici - produttivi presenti nell’area dell’Adda Martesana è potenzialmente da riqualificare da un punto di vista sia edilizio, sia energetico/impiantistico” specifica Paolo Consoli. “Un’opportunità i cui vantaggi avrebbero delle ricadute anche in termini di indotto per l’intero territorio. I trend in atto confermano che rendere gli immobili performanti a livello di efficientamento energetico e dei costi di gestione sarà un requisito sempre più richiesto per competere nel mercato domestico e, soprattutto, in quello internazionale, dove gli standard energetici sono già elevati”.

In un mercato che prima della pandemia era caratterizzato da una crescita sostenuta e da una sostanziale evoluzione del settore – le nuove esigenze dei grandi player dell’e-commerce (in termini di velocità, accuratezza, tracciabilità dell’ordine ecc.) devono essere supportate da asset (magazzini e centri distributivi) conformi alle nuove richieste del mercato – spiccano, in termini di valore, due operazioni: una registrata a Liscate, nel terzo trimestre 2020, locata a DHL Supply Chain Italy e una a Basiano, nel quarto trimestre 2017, relativa al Centro logistico Decathlon, entrambe intorno ai 30 milioni di euro di valore.  

“I vuoti urbani che popolano l’area a Est di Milano lungo la tangenziale potrebbero essere in parte riutilizzati per spazi dedicati alla distribuzione dell’ultimo metro, diventando abilitanti nell’ambito dei processi di rigenerazione urbana,” sottolinea Luca Blasi. Anche la logistica diventa un elemento sempre più strategico per il rinnovamento di parti di città. Oggigiorno non è più considerata come un insieme di attività tradizionali legate al flusso fisico delle merci, ma come una funzione organizzativa che si basa sulla gestione di tutte le attività: scelte localizzative, approvvigionamento di materie prime, informatizzazione aziendale. Le innovazioni tecnologiche, in questo senso, consentono di rafforzare la connessione tra produzione e logistica tanto da rendere quest’ultima un’attività aziendale integrata volta alla pianificazione di tutti gli aspetti legati alle imprese”.

Paola Martino

 

I numeri dell’area

Nel 2019, secondo i dati Camera di Commercio, rielaborati dall’Ufficio Studi Gabetti, il peso delle attività manifatturiere è maggiore in quasi tutti i comuni dell’area di studio, a eccezione di tre comuni che vedono una prevalenza di imprese di logistica: Pantigliate (57%), Pioltello e Segrate (52% ognuno). Il comune con il numero maggiore di imprese manifatturiere è Sesto San Giovanni con 492 imprese, seguono Cinisello Balsamo con 444 imprese e Cologno Monzese con 371. Gli stessi comuni sono in testa anche per numero di imprese attive nel settore di trasporto e magazzinaggio, seguite da Segrate, Pioltello e Peschiera Borromeo. Tra il 2017 e il 2019 il totale delle imprese attive nel complesso dei due settori è calato lievemente passando da 6.090 imprese del 2017 a 5.986 del 2019. In questo contesto vi sono stati comuni in crescita per le attività manifatturiere come Bellinzago Lombardo (+6%), Grezzago (+11%), Pozzuolo Martesana (18%), Melzo (+4%), Pessano con Bornago (+4%). In ambito di trasporti e magazzinaggio si sono invece rilevate crescite per Cambiago e Settala (entrambi +21%), Trezzo Sull’Adda (+11%), Cassano D’Adda e Cassina de’ Pecchi (+8%).